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#1 不動産投資の特徴

こんにちは。
かいです。

 

 

今回は「不動産投資の特徴」について紹介します。

 

 

※この記事は約18分で読み終わります。

 

 

 

【この記事を読んでわかること】
✅不動産とは
✅不動産の所有権について
✅不動産投資のメリット・デメリット
✅不動産投資の種類
✅収益物件の探し方

なお今回この記事を作成するにあたり利用した参考文献はこちらの2冊です。

 

参考箇所:「不動産投資の種類」



 

参考箇所:「不動産とは」「不動産の所有権について」「不動産投資のメリット・デメリット」「収益物件の探し方」

 

不動産投資の特徴

不動産とは?!

ここでは「不動産とは何か」について紹介します。

 

 

日本の民法では、不動産とは「土地及びその定着物」と規定しています。(86条)
⇄動産:不動産以外のもの(車、ゲーム機、冷蔵庫など)

 

 

土地は皆さんも「当たり前だろ!」納得すると思いますが、「その定着物」というのが気になることでしょう。

 

「その定着物」の例は、建物・塀・立木・橋などです。

 

以上を簡単にまとめると、
不動産とは「簡単に動かすことができないもの」のことです。

   

 

不動産の所有権について

不動産の所有権について説明するために、まず「所有権とは何か?」について説明します。

 

 

所有権とは、「法令の制限内において、自由にその所有物を使用、収益及び処分をする権利」のことです。

 

 

使用とは文字通り、その物を使うこと。

例:ボールペンで文字を書く。

 

収益とは、その物を貸してその対価をもらうこと。

例:自転車を友達に貸して、お金を貰う。

 

 

処分とは、その物を捨てたり売ったりすること。

例:読み終わった本を捨てる。

 

 

以上が所有権についてです。

 

 

もっと詳しく学びたい場合は、伊藤塾のファーストブック民法をご覧ください。

 

 

では本題に戻ります。

不動産に対する所有権を他人に証明するには、登記が必要です。(公示の原則)

登記とは法務局という所に行って、「〇〇の土地とその上にある建物は私のものです」ということを登録することです。

ちなみに動産は占有しているだけで所有者と推定されます。(公信の原則)

 

 

不動産は登記しなくても所有することはできますが、何かあった時に所有権を主張できなくなるので大変なことになります。

例:登記をし忘れたために土地・建物を第三者に取られたetc

 

 

なぜ不動産は登記が必要で、動産は登記が不要なのでしょうか?!

 

理由は以下の通りです。

 

1.不動産は取引される価格が大きいため、国家が所有者名簿を作りトラブルを未然に防ぐため。
2.不動産は数に限りがあり、登録する上でそこまで問題とならないから。
3.不動産の所有者と利用者が必ずしも一致しないから。
4.行政が税金(固定資産税)を取りやすくするため。

 

 

トラブルを未然に防ぐため

不動産は動産と異なり取引される価格が全然違います。

 

 

一概には言えませんが、不動産は購入するのに数千万円必要となります。
一方で動産は数百円〜数万円がメインです。

 

 

数百円〜数万円なら何かトラブルが起きても、「まぁしょうがないか」と諦めることも可能ですが、不動産の場合は金額が大きいためそうはいきません。

 

 

真の所有者から購入してトラブルを未然に防ぐためにも、登記をする必要があります。

 

 

不動産は数が限られているから

動産は量産され、いちいち登録するのに手間がかかり非効率的です。

 

 

しかし不動産は数に限りがあるため、登録することに向いています。

 

 

不動産の所有者と利用者が必ずしも一致しないから

不動産の所有者と利用者は必ずしも一致しません。

 

 

例えば賃貸住居にするでいた場合、
所有者(大家さん)⇄利用者(賃借人[住んでいる人])
という構図になります。

 

 

住んでいるからといって所有者ではないのは、この例を見ておわかりですよね。

 

 

もし仮に「住んでいる人=所有者」となってしまったら大変なことになりますよね。笑

 

 

税金を回収しやすくするため

これは政治的な理由です。

 

 

やはり登録した台帳があれば効率よく税金を取れるため、不動産を登記させます。

 

 

このような理由から、不動産は登記が必要となってます。

 

 

不動産の所有権の範囲

では問題なく登記した場合、その不動産の所有権はどこまで範囲が及ぶのでしょうか。

 

 

土地に関しては言うまでもなく、土地の境界線の内側全体に対して所有権が及びます。
(※土地の境界線については別途記事にて解説します。)

 

 

建物に関しても言うまでもなく、その建物全体に対して所有権が及びます。

 

 

 

よく問題となるのは、その土地の【空中(上空)】と【地下】です。

 

 

空中(上空)について

日本の法律では、土地所有権の「上空の限界(高さ)」そのものを規定している法律はありません。

 

 

そのため仮にドローンやラジコンヘリを、他人の土地の上空に勝手に侵入した場合、所有権侵害という「不法行為による損害賠償請求」をされる場合があります。

https://dronecamp.jp/media/5388/

 

地下について

地下については「大深度地下使用法」により、所有権の及ぶ範囲は「地表から40mまで」とする一定の基準があります。その深さ以下であれば公共的な利用が可能となっています。

 

 

逆に「地表から40mより浅い」場合は、地上権という民法に規定された権利が認められます。
(※地上権についても別途記事にて紹介します。)

【ホームズ】地上権とは?地上権の意味を調べる|不動産用語集 



【余談】「大深度地下利用法」について
この法律ができた背景にはバブル経済が絡んでいます。
地下鉄を作るためにはその土地上の所有者に対して地上権に基づく地代を支払わないといけません。
しかしバブル経済では土地(利用)価格が膨大となり、地代もハンパない額になってしまいます。
それでは公共性の高い地下鉄を作るのに不便となるので、法律で一定基準のもとで所有権の範囲を切り上げることになりました。

【参考】大深度地下 – Wikipedia 




以上が不動産の所有権についてでした。

 

 

 

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