#7 建ぺい率・容積率について

こんにちは。
かいです。

今回は「建ぺい率と容積率」について紹介します。

※この記事は約6分で読み終わります。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建ぺい率=建物面積÷敷地面積×100（%）

建ぺい率は建物を真上から見た時の最大面積を採用します。

（イメージ図）

そしてこの割合は建物が建っている土地以上の面積を利用するはずがないので最大でも100%です。

地方自治体が指定する建ぺい率の制限は、商業地域の緩和措置適用の場合（建ぺい率100%）を除いて、基本的に30〜70%ほどとなっています。

例:敷地面積100㎡・建ぺい率40%の場合
建築面積は最大で40㎡となります。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

容積率=延床面積÷敷地面積×100（%）

（イメージ図）

容積率は文字通り「容積」なので、土地の面積以上となることが一般的です。

特に商業地域の容積率は大きく、地方自治体が指定するその割合は500〜700%となっています。

かい

ちなみに容積率の最大は1300%です。😳

容積率の例外規定

容積率は各地方自治体が上限を決めていますが、大体の場合その上限いっぱいまで使えません。

これは前面道路幅員の縛りがあるからです。

【前面道路幅員とは…】
前面道路幅員とは建物を建てる土地が面している前面道路の横幅のことです。

前面道路幅員が4m以上12m未満だと下記の式で容積率を算出し、計算によって出た容積率と元々指定されている容積率のどちらか小さい方を採用します。

前面道路幅員の長さ（m）×0.4（住居系8地域）

前面道路幅員の長さ（m）×0.6（そのほかの地域）

例:住居系8地域で前面道路幅員6mの場合

6×0.4×100=240%

もし地方自治体が最初に指定していた容積率が300%の場合、より基準の厳しい240%が採用されます。

逆に最初の容積率が200%の場合、より厳しい基準である200%が採用されます。

建ぺい率・容積率の緩和措置について

建ぺい率や容積率には緩和措置があります。

建ぺい率の緩和措置

建ぺい率の緩和措置は以下の通りです。

①建ぺい率が30〜70%で指定されている区域で、かつ、防火地域・準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物の場合⇨10%プラス
②角地の場合⇨10%プラス
③.①と②に該当する場合⇨20%プラス

第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60%の場合、①と②を満たせば、建ぺい率80%の建物の建てられます。

また建ぺい率が80%に指定されている区域については、別の取り扱いがあります。

この区域で防火地域の指定があり、かつ、耐火建築物等の建築する場合は建ぺい率100%となり、敷地面積をフルで使えます。

容積率の緩和措置

容積率の緩和措置については、以下の通りです。

①車庫部分の床面積不算入による緩和
②地階に設ける住宅の容積率緩和
③計画道路および壁面線指定のある場合の容積率緩和
④共同住宅こ廊下、階段などの床面積不算入による緩和

建ぺい率・容積率の重要性

建ぺい率や容積率は、不動産調査の中でも最も重要な調査科目です。

なぜなら規制の基準内か基準外という点を数字で判断できるからです。

金融機関（銀行など）が融資をする際に担保評価をしますが、その際に真っ先に調べるのが建ぺい率と容積率です。

仮に違反していた場合（既存不適格・違法建築）、融資が下りないことがあります。

「既存不適格」:建築当時は規制の基準内だが、法改正により事後的に規制の基準外となった建物のこと。
「違法建築」:建築当時から規制の基準外の建物のこと。

不動産は取引価格が非常に大きいです。
そのため購入する時は基本的にローンを組みます。

融資が下りないといったトラブルを防ぐためにも、購入予定の土地の上に違法建築物がないか、きちんと確認しましょう‼️

建ぺい率・容積率を調査できる窓口

建ぺい率・容積率を調査できる窓口は建築指導課・都市計画課です。

まとめ

建ぺい率:敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建ぺい率=建物面積÷敷地面積×100（%）

容積率:敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

容積率=延床面積÷敷地面積×100（%）

建ぺい率や容積率は、不動産購入時の融資付けや将来建築する際の建築計画に影響を与える重要な調査科目です。

トラブルを防ぐためにきちんと調べましょう‼️

次回予告

次回は「高さ制限」について紹介します。

【参考文献】